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第八百二十一章 按李牧说的办(2 / 2)

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眼下以三圆桥的地价来看,正常开发,拿地成本已经占到了将近60%,而且这个占比还在随着地价而不断攀升,李牧那个把三圆桥打造成燕京曼哈顿的计划还只是停留在纸面,如果这个计划启动并且成功,三圆桥地产项目在正常情况下的拿地成本要超过70%。

这个问题其实才是三家人最担心的,如果在占比上李牧咬死不松,留给他们的利润空间也就越少,大家当然希望能够借这个项目进军燕京地产市场,但是大家也希望能够有足够的利润空间。

在这个问题上,李牧决定给三家一定的优厚条件,不仅仅是因为这三家彼此之间都有私交,自己与这三家人的孩子也都有很深的私交,尤其是陈远,自己今天可是打陈婉家里出来的,昨儿陈婉嫣红醒目的床单简直无时不在提醒着李牧,以至于他拿地产项目掰碎了喂陈远的心比之前更加强烈。

李牧想借这个机会,把这三家捆绑在万盈的身边,以后他们不但能跟着万盈做住宅地产项目,还能帮他牵制燕京以及其他城市的地产商,让这些地产商把更多的精力投入到住宅地产上去,继而减轻商业地产的压力,所以综合来说,这是一个一举多得的举措,能不能实现目标,就看李牧能不能调配好其中的均衡。

“均衡”在多方商业合作里,是最为重要的一点,像极了中药药方的搭配,每一味药在这个药房里都有自己独特的作用,有的是为了治病,有的是为了克毒,有的是为了疗体,有的只是单纯起一个放大的功效,而且大家各自占比一定要均衡,否则一旦乱了套,治病救人的药方,就有可能成为害人夺命的毒药。

李牧在四块地皮的分配上已经尽量做到了均衡,在比例问题上,他心里也做出了适当的让步,不过,他却对一脸紧张、等他下文的三人说:“占比的事情先放在一边,我们先说一下怎么开发。”

其他三家也都没有意见,虽然正常开发的成本可以通过容积率来大概得到一个比例,但是他们还是要知道,李牧到底希望他们开发什么样的地产项目。

李牧先是说了一下“燕京曼哈顿”计划的整体构思,让三家对自己的想法有一个大概了解。

叶有道几人之前并不是非常清楚李牧的整体规划及构思,只是听宋亮说起过,这四块地皮将来要和万盈留下的三块地皮做整体规划,这样才能够联手实现最大的影响力以及最大的利润空间,但是具体采用怎样的规划,这次还是第一次听到完整版。

李牧在介绍完“燕京曼哈顿”计划之后,三人的表情都带着难以抑制的激动。

他们这才明白,李牧要做的不是盖楼卖房子这么简单,而是要通过房地产项目,搭配舆论引导,把三圆桥商务中心的概念普及出去、把三圆桥的地价以及它在老百姓心目中的位置推高,从而让三圆桥成为精英阶层汇聚的高端商务中心。

炒概念的溢价空间非常大,如果正常房价走势是年增幅30%,那一旦概念炒火了的话,区域内的房价走势年增幅翻倍都不在话下,甚至还能能更高,这其中可以看到的利润空间非常大,比单纯的开发还要大得多。

而李牧对他们的具体开发要求是:万盈拿出三块地皮,开发超豪华住宅地产;叶有道两块地皮开发次一级的豪华住宅地产;张资承和陈远那两块地皮,开发中高端住宅地产。七个地产项目实现从中高端到超高端的覆盖,为将来汇聚三圆桥的精英阶层做好准备。

既然是要做中高端以及高端住宅项目,那建安成本的占比自然要比普通地产项目更高一些,所以李牧给了三家一个非常优惠的合作条件:

首先,只要三家接受自己中高端、高端住宅项目的规划,那么他们的四块地皮,将由万盈主导来出规划以及设计图。规划及设计图可以协商修改,万盈不做一言堂;

其次,双方确认具体方案之后,由精算师测算建安成本,根据当时的地价进行实时对比,万盈则在精算师计算出来的实际结果上,让利给三家五个百分点。

也就是说,如果到时候精算师根据具体开发施工方案得出地价占50%,建安以及其他琐碎成本占50%的比例,那么万盈以地皮入股就占整个项目的45%,其他三家得到5%的让利,可占55%。

不要小看五个百分点,在动辄数以亿计的地产项目中,五个百分点背后所代表的利润也是一笔非常庞大的数目了。

除此之外,李牧提出了一个额外要求:三家开发的四个地产项目中,10%的住房要以低于开盘时市场价20%的价格,卖给牧野科技和淘宝网。

三家人几乎毫不犹豫的达成了一个共识:按李牧说的来!

所以,他们也非常干脆的接受了李牧的整套合作模式,毕竟不是纯粹的企业与企业之间的合作,这里面牵扯着各种人情,李牧能够做到主动给他们机会、主动让利,对他们来说已经是极为难得了,比他们预想中的结果还要好得多,几乎是无可挑剔。

所有人都非常爽快的达成了共识,李牧心里松了口气,地产项目已经大体上了正轨,接下来就等着出具体方案与设计图了。

……

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